16 septiembre 2026
El 9 de septiembre la Comisión Europea presentó el Affordable Housing Act, la primera norma europea dirigida específicamente a la vivienda que proporciona un marco común para establecer medidas en las zonas de mayor presión de precios.
Que la Unión Europea legisle sobre vivienda asequible es una novedad histórica, debido a que es una materia de competencia exclusiva de los Estados. Con este giro, la Comisión Europea quiere dar respuesta a la creciente crisis de acceso a la vivienda como un problema europeo, aunque con limitaciones.
El Affordable Housing Act tiene como objetivo dar seguridad jurídica a ayuntamientos, comunidades autónomas y Estados para intervenir o establecer restricciones en vivienda respetando el mercado interior de la Unión y la libre circulación de servicios y capitales. Por tanto, la norma no va dirigida a aumentar la vivienda asequible mediante la regulación de la oferta, los precios de alquiler ni del mercado de la vivienda, sino a que determinadas medidas en este sentido sean compatibles con las reglas de mercado europeas.
Nuevas condiciones para regular los pisos turísticos y la compra de viviendas
Para poder limitar los pisos turísticos o la compra de vivienda no habitual en una zona, una administración tendrá que superar un examen en varias fases:
- Demostrar con un indicador europeo que su territorio está tensionado,
- Probar que la actividad concreta ha causado un daño significativo sobre la disponibilidad de vivienda o sobre la asequibilidad durante al menos tres años,
- Acreditar que ninguna medida menos restrictiva habría servido,
- Delimitar el ámbito territorial tan estrechamente como la evidencia permita,
- Y publicar todo el expediente antes de que la medida entre en vigor.
El propio análisis de la Comisión calcula que, con el umbral escogido, quedarían bajo estrés residencial el 42 % de las regiones europeas, donde vive el 46,8 % de la población.
Cada uno de esos pasos es razonable por separado. Juntos dibujan una carga probatoria que no todos pueden asumir. La propia evaluación de impacto de la Comisión calcula que preparar ese expediente le costará a una administración española entre 38.400 y 76.800 euros y de doce a veinticuatro meses de trabajo a tiempo completo, sin contar litigios ni asistencia externa.
Carencias del Affordable Housing Act
Aunque el Affordable Housing Act supone un avance al reconocer la crisis de acceso a la vivienda como un desafío europeo y ofrecer mayor seguridad jurídica a las administraciones para intervenir en mercados tensionados, la propuesta presenta algunas limitaciones:
- El indicador no mide con precisión la presión de los precios. Desde Provivienda propusimos dos indicadores para detectar zonas tensionadas. Primero, la tasa de sobrecarga, es decir, el porcentaje de hogares que destinan más del 40 % de su renta a la vivienda; y segundo, la relación entre alquiler y renta. Aunque la Comisión valoró incorporar la tasa de sobrecarga como indicador que “mide el estrés social real”, finalmente quedó fuera. El texto final se basa únicamente en la relación entre el precio de compra de la vivienda y la renta. El problema recae en que, aunque el precio de compra puede servir como aproximación al alquiler, esa correlación se rompe precisamente durante las recesiones, cuando el crédito se restringe, los precios de compra bajan y, al mismo tiempo, los alquileres aumentan, dejando de ser eficaz en los contextos de mayor presión sobre los hogares.
- Las medidas solo se aplican a futuras compras. Cualquier condición vinculada a la adquisición de una vivienda se aplicará únicamente a las compras realizadas después de que entre en vigor la medida. Esto significa que la vivienda que ya ha sido adquirida y se destina a usos distintos de la residencia habitual queda completamente al margen. En las zonas que esta norma pretende ayudar, este parque de viviendas puede representar una parte importante del problema.
- La proporcionalidad territorial puede ser menos eficaz. El Reglamento obliga a delimitar la zona “tan estrechamente como la evidencia permita”, a pesar de que “las medidas de ámbito territorial más amplio pueden ser en algunas circunstancias más eficaces, más fáciles de hacer cumplir y menos propensas a generar efectos de desplazamiento», siempre que sean proporcionales, según la doctrina del Tribunal de Justicia de la UE. Es decir, aunque reconocen que las medidas en zonas más amplias podrían ser mejores, prima la intervención mínima posible para alterar el funcionamiento del mercado sólo de manera excepcional.
- La norma no permite actuar antes de que el daño se consolide. Para aplicar medidas restrictivas hay que acreditar que la actividad ha causado un efecto adverso significativo durante al menos los tres años anteriores, y además demostrar que la tensión no va a remitir en los tres siguientes. En este sentido, la norma no permite prevenir el aumento de precios, solo actuar cuando ya está consolidado.
- El efecto frontera, una consecuencia sin resolver. En la aplicación de medidas restrictivas puede generar un aumento de precios en las zonas adyacentes. En España es un efecto factible que habrá que abordar en áreas metropolitanas y cinturones urbanos de aquellas ciudades con gran presión de rentas, ya que actualmente la norma no prevé ningún mecanismo de coordinación y prevención.
- Ausencia de un régimen sancionador europeo y de corresponsabilidad efectiva de las plataformas, fundamental para reducir los alquileres de corta duración y los alquileres turísticos fuera de la legalidad; así como el condicionamiento de los fondos europeos en función de la adopción de sistemas de designación de zonas tensionadas por parte de los estados.
Un respaldo a los proveedores sociales de vivienda
En España la vivienda social apenas alcanza entre el 1,5 % y el 2 % del parque frente a una media europea del 9 %. Ante escaso parque social y la falta de reconocimiento en varios países de cooperativas, entidades sin ánimo de lucro y community land trusts que dificulta el acceso a suelo y a financiación públicos, la Recomendación que acompaña al Affordable Housing Act solicita a los Estados que reconozcan jurídicamente a los proveedores de vivienda asequible y social.
En este sentido, desde ALIVAS, la Alianza por la Vivienda Asequible y Social impulsada por Provivienda, Cohabitac y Eguzkilore, hemos elaborado y presentado al Ministerio de Vivienda una propuesta legislativa para crear y reconocer esta figura en España. Celebremos que la Comisión Europea respalde esta vía para fortalecer un modelo de vivienda no especulativo.
Siguientes pasos
Aunque el Affordable Housing Acta ha sido presentado por la Comisión Europea, este es solo el primer paso hacia su aprobación. Ahora la propuesta entra en el procedimiento legislativo ordinario, lo que significa que el Parlamento Europeo y el Consejo pueden modificarla y cambiar aspectos que hoy analizamos.
En este marco, los siguientes aspectos son previsiblemente los frentes abiertos que entrarán a debate y generan controversia:
- La cuestión de competencia en cuanto no quede suficientemente justificada la intervención europea en materia de vivienda.
- El incremento de litigios: los intereses inmobiliarios y turísticos tienen incentivos para que los requisitos de proporcionalidad sean lo más exigentes posible, porque cada requisito es un motivo de recurso.
- Desde el punto de vista contrario, varios Estados y ciudades como Barcelona, Ámsterdam, Lisboa y París pidieron expresamente en la consulta reducir el riesgo de litigio.
- Por último, cabe la posibilidad de que los umbrales de sobrecarga puedan modificarse mediante acto delegado de la Comisión Europea, sin volver a pasar por un debate legislativo. Es de gran relevancia debido a que la definición de esos umbrales es el factor que principalmente determina zonas se consideran tensionadas y un cambio puede dejar dentro o fuera a territorios enteros.
Desde Provivienda valoramos la implicación de las instituciones europeas en avanzar hacia una solución a la grave crisis de vivienda que afecta a todos los estados de la Unión poniendo el foco en la vivienda no habitual. No obstante, seguimos reclamando la implementación un marco de mínimos y medidas que afronten el aumento de precios y aseguren el derecho a la vivienda.
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Provivienda participó en la consulta pública del Plan Europeo de Vivienda Asequible y en el llamamiento a datos y evidencias del Affordable Housing Act (6 de marzo – 3 de abril de 2026). Los datos sobre la evaluación de los indicadores, el alcance del umbral y los costes administrativos proceden de la evaluación de impacto que acompaña a la propuesta; los dictámenes citados, del documento del Comité de Control Reglamentario publicado junto a ella.
