La Comisión Europea ha propuesto un reglamento que fija cuándo un ayuntamiento, una comunidad autónoma o un Estado pueden limitar el alquiler turístico y la compra de vivienda no habitual en zonas tensionadas. Explicamos qué es el Affordable Housing Act, qué permite hacer, cómo se identifica una zona tensionada y qué ocurre ahora.
De dónde viene
El 9 de septiembre de 2026 la Comisión Europea presentó el Affordable Housing Act, la primera norma europea dedicada específicamente a la vivienda. Desarrolla el Plan Europeo de Vivienda Asequible de diciembre de 2025 y llega en un paquete de tres piezas:
| Documento | Qué es | ¿Obliga? |
|---|---|---|
| Propuesta de Reglamento | El texto principal: condiciones para limitar el alquiler turístico y la compra de vivienda no habitual | Solo si se aprueba. Hoy es una propuesta |
| Recomendación | Catálogo de buenas prácticas para ampliar la vivienda asequible | No obliga; ya está en vigor |
| Evaluación de impacto | 179 páginas de análisis y datos que sostienen la propuesta | Documento de apoyo |
Un reglamento es la norma europea de mayor alcance: si se aprueba, se aplica directamente en todos los países sin necesidad de una ley nacional.
Qué permite hacer y por qué hacía falta
La Unión Europea no tiene competencia directa en política de vivienda así que el reglamento se apoya en el mercado interior, la libre circulación de servicios y capitales entre países. Limitar los pisos turísticos o la compra por no residentes restringe un servicio o un movimiento de capital, y eso hay que justificarlo ante el Derecho europeo. Hasta ahora se juzgaba caso por caso en los tribunales; el reglamento lo sustituye por una lista cerrada de requisitos que da seguridad jurídica a quien los cumple. No crea poderes nuevos (solo se usan los que ya reconoce la ley de cada país) y se ocupa de dos tipos de medida:
- Restricciones al alquiler turístico de corta duración.
- Restricciones a la compra o el uso de vivienda que no se destina a residencia habitual: segundas residencias, vivienda vacía, compra por sociedades o por no residentes.
Quien alquila por temporadas su propia casa queda fuera de cualquier restricción basada en la asequibilidad. Y quedan fuera del reglamento la regulación de los precios del alquiler (las zonas tensionadas de la Ley 12/2023 no se ven afectadas), las ayudas, los impuestos y el planeamiento urbanístico.
Cómo se identifica una zona con tensión residencial
Para poder restringir, la administración debe demostrar primero que su territorio es una zona bajo estrés residencial, con tres condiciones a la vez:
- Un ratio precio-renta igual o superior a 8: que comprar una vivienda media cueste ocho años o más de la renta disponible de un habitante.
- Que ese ratio haya subido en los diez últimos años con datos.
- Que la situación no vaya a mejorar sola en los tres años siguientes, atendiendo a población, oferta y demanda.
Si la ratio alcanza 10, la segunda condición deja de exigirse. El cálculo se hace por provincia (lo que Europa llama NUTS 3): precio medio de las compraventas dividido entre la renta por habitante de la comunidad autónoma.
Después del umbral: demostrar el efecto de la actividad
Estar en zona tensionada abre la puerta a un segundo examen, donde el precio de compra deja de ser el único dato. La administración debe demostrar que la actividad concreta (el alquiler turístico, la compra de segunda residencia) ha tenido un efecto significativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda en la zona durante al menos tres años. El texto no fija con qué indicador: puede ser la vivienda retirada del alquiler residencial, la evolución de los alquileres o el esfuerzo que hacen los hogares, con datos objetivos y publicados. Además:
- La restricción debe dirigirse a la actividad que por su escala o carácter comercial más reduce la vivienda disponible.
- Hay que acreditar que ninguna medida menos restrictiva habría servido y prever un régimen transitorio para quien ya operaba.
- Las restricciones a la compra solo alcanzan a lo adquirido después de aplicarse la medida.
- Duran cinco años como máximo, prorrogables con nueva justificación.
- Para limitar el alquiler turístico, la administración debe estar aplicando en esa zona el registro del Reglamento europeo de alquileres de corta duración.
El cambio más práctico es de procedimiento: desaparece la notificación previa a Bruselas y la administración debe publicar todo su expediente (indicador, delimitación de la zona, pruebas del efecto, alternativas) antes de que la medida entre en vigor.
La Recomendación: el capítulo de la oferta
Según su propia evaluación de impacto, el reglamento «no regula directamente la oferta de vivienda, los alquileres, los precios ni el funcionamiento de los mercados». De la oferta se ocupa la Recomendación, que no obliga pero reúne casi toda la política de vivienda del paquete: reconocer jurídicamente a cooperativas, entidades sin ánimo de lucro y otros proveedores de vivienda social y asequible, ceder suelo público conservando su titularidad y mantener la vivienda subvencionada afectada a ese fin al menos veinte años. Cifra la necesidad en 150.000 millones de euros anuales adicionales durante una década, frente a los al menos 47.700 millones movilizados hasta ahora.
Qué pasa ahora
La propuesta entra en el procedimiento legislativo ordinario: Parlamento Europeo y Consejo la enmiendan y tienen que acordar un mismo texto. Tres asuntos seguirán abiertos:
- Los umbrales pueden moverse. La Comisión podrá cambiar las cifras y el método del Anexo mediante acto delegado, un procedimiento sin nueva ley en el que Parlamento y Consejo solo pueden oponerse en dos meses.
- Los datos oficiales llegarán después. El indicador se calculará con Mapadomo, una base de datos de la Comisión hoy no consultable desde fuera, cuya actualización completa se prevé para noviembre de 2026.
- La escala. Con el umbral de 8 y ratio creciente, el análisis de la Comisión sitúa bajo tensión el 42 % de las provincias europeas con datos, donde vive el 46,8 % de la población.
