La Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 14 de agosto, fija en siete veces el IPREM el límite de ingresos para acceder a una vivienda asequible incentivada y en siete años la duración de su calificación, con una renta máxima equivalente a la de la vivienda protegida de promoción privada incrementada en un 20%. Estas viviendas no son vivienda protegida, pero computan a efectos de la reserva legal de suelo y pueden sustituirla parcialmente en las obligaciones de destino. La norma incorpora además las entidades sociales proveedoras de vivienda, los alojamientos dotacionales y la posibilidad de prorrogar el régimen de protección de la vivienda pública en alquiler.
25 de agosto
Una ley de licencias que redefine el perímetro de lo asequible
El Boletín Oficial de Canarias publicó el 14 de agosto de 2026 la Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas. Su eje principal es permitir que los informes técnicos que exige todo expediente de licencia sean emitidos por colegios profesionales, medios propios personificados o entidades urbanísticas de colaboración privadas acreditadas, dejando de ser preceptivo el informe municipal en los extremos que aquellos cubran de conformidad. El diagnóstico del preámbulo es la demora: plazos reales muy por encima del máximo legal de tres meses, atribuidos por las corporaciones a insuficiencia de medios.
La norma procede del Decreto ley 3/2025, de 21 de abril, de idéntica denominación, en vigor desde el 23 de abril de 2025, convalidado por el Parlamento y tramitado después como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. Comparar ambos textos es imprescindible para saber qué entró en vigor hace más de un año y qué se decidió en sede parlamentaria. La modalidad de vivienda asequible incentivada ha salido del trámite con condiciones menos exigentes que las que fijó el decreto ley, y a la vez se han incorporado piezas de orientación social que aquel no contenía.
Vivienda asequible incentivada
La vivienda asequible incentivada es la modalidad prevista en el artículo 17 de la Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda: vivienda de titularidad privada cuyo titular recibe beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de destinarla a alquiler como residencia habitual de personas cuyos ingresos no les permiten acceder al mercado, con limitaciones de uso, temporales y de precio que fija cada comunidad autónoma. Canarias la desarrolló en abril de 2025, incorporando los artículos 31 a 33 al Decreto ley 1/2024.
El umbral de acceso sube: pueden arrendar estas viviendas hogares con ingresos de hasta siete veces el IPREM, tramo que se aleja del perfil habitual de la vivienda protegida. Y la contrapartida social se acorta: la vivienda revierte a régimen libre a los siete años en lugar de a los diez, salvo dispensa de cesiones —que la extiende a veinte— o promoción sobre suelo público, en cuyo caso dura lo que el derecho de superficie o la concesión, con reversión final a la Administración.
La ley añade un beneficio urbanístico que el decreto ley no preveía: en suelo público, los proyectos de vivienda asequible incentivada pueden aumentar hasta dos alturas sobre lo que permita el planeamiento, autorizado con la calificación provisional y la licencia.
Dos definiciones de asequibilidad que no miden lo mismo
La Ley 12/2023 define las condiciones asequibles en clave de esfuerzo financiero: aquellas que evitan un esfuerzo excesivo del hogar teniendo en cuenta sus ingresos netos, computando tanto la renta o la cuota hipotecaria como los gastos y suministros básicos, y que con carácter general no deberían superar el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia.
La regulación canaria la define en clave de coste. La renta máxima se obtiene aplicando un diferencial del 20% sobre el precio de referencia de la vivienda protegida de promoción privada, que deriva del Módulo Básico Canario. Este módulo, que el decreto ley no tocaba, queda fijado por la Ley 7/2026 en 1.111,27 euros por metro cuadrado útil, corregido por coeficientes de tipología edificatoria y de isla. Los valores unitarios resultantes son de 1.958,61 euros/m² en vivienda colectiva en Gran Canaria y Tenerife y de 2.193,63 euros/m² en el resto de islas.
Son magnitudes distintas: una parte de la renta del hogar, la otra del coste de producción. Nada garantiza que converjan en un mismo ámbito. Una renta ajustada al módulo puede situar el esfuerzo del hogar bastante por encima del 30% en los municipios de mayor tensión, y la norma no incorpora comprobación del esfuerzo efectivo, sino solo un umbral máximo de ingresos.
Lo que la ley incorpora frente al decreto
Entidades sociales proveedoras de vivienda. La Ley de Vivienda de Canarias reconoce por primera vez a las entidades sin ánimo de lucro cuya finalidad estatutaria sea la captación, promoción, adquisición, rehabilitación, intermediación y gestión de vivienda para alquiler social y asequible, con cuatro funciones tipificadas —entre ellas la movilización de vivienda deshabitada o infrautilizada— y un registro autonómico cuya inscripción habilita para participar en los programas públicos que se establezcan. El fomento se formula en términos potestativos y el registro depende de una orden departamental sin plazo.
Alojamientos dotacionales. Se incorpora el mandato de dotar al parque público de alojamientos dotacionales para respuesta temporal a la necesidad habitacional de mayores, personas sin hogar, jóvenes y colectivos vulnerables, con definición legal propia. Los requisitos quedan pendientes de desarrollo.
Prórroga del régimen de protección. La vivienda protegida de promoción privada en alquiler de titularidad de una Administración o de entidad instrumental vinculada, financiada íntegramente con fondos públicos, puede solicitar antes del vencimiento la ampliación del régimen por un plazo equivalente al inicial, con silencio positivo a los tres meses. La medida alcanza a promociones ya calificadas e incluso a aquellas cuyo plazo concluyó en los dos años anteriores si continúan en alquiler. Es el mecanismo del texto que actúa directamente contra la descalificación de parque existente.
Reconversión de edificios turísticos. La propiedad de un edificio de uso turístico puede solicitar su paso a uso residencial cuando ese uso sea incompatible en la zona o resulte inviable. La solicitud puede referirse al inmueble completo o a unidades funcionalmente independientes, y todos los alojamientos incluidos deben convertirse en viviendas asequibles incentivadas. El ayuntamiento resuelve por acuerdo plenario, sin modificar el planeamiento, previo informe turístico que se entiende favorable si no se emite en un mes. Si en seis meses no se aporta la calificación provisional, la edificación recupera automáticamente su destino turístico.
Activación de suelo público. En suelos de titularidad pública, o con al menos el 80% de titularidad pública, los parámetros del planeamiento general pasan a ser meramente indicativos, salvo aprovechamiento y sistemas generales, para permitir reordenaciones dirigidas a maximizar el número de viviendas protegidas. Se admite el incremento de una altura por ordenanza municipal cuando se destine a vivienda protegida o asequible incentivada.
Sustituibilidad de la vivienda protegida. Es la novedad parlamentaria de mayor calado. El decreto ley exigía, sin alternativa, que la mitad de las viviendas resultantes de la rehabilitación de edificaciones y urbanizaciones no terminadas fueran protegidas de promoción privada. La ley introduce una vía sustitutiva: esa obligación se entiende cumplida destinando el 70% a vivienda asequible incentivada y el 30% a protegida. La misma regla se incorpora como norma general para los artículos 13 a 17 del Decreto ley 1/2024. En el cambio de uso de terciario a residencial el reparto legal sigue siendo 40% protegida y 60% asequible incentivada —conviene advertir que el preámbulo de la ley menciona un 30/70 que su propio artículo 34.4 no recoge—. Combinado con el cómputo en la reserva legal de suelo, el efecto es que una parte creciente de lo que cuenta como protección pública tiene renta superior, umbral de acceso más alto y duración limitada a siete años.
Requisitos de arraigo en la vivienda protegida pública. Tampoco figuraban en el decreto ley. Para inscribirse en el Registro Público de Demandantes se exigen ahora cuatro años de vecindad administrativa ininterrumpida. Para ser adjudicataria de vivienda protegida de promoción pública, doce años de residencia autonómica ininterrumpida —quince si ha sido interrumpida— más cinco años residiendo o trabajando en el municipio de la promoción. Las excepciones previstas, violencia de género y estancia en solución habitacional temporal concedida por una Administración, operan solo sobre el requisito municipal.
Arrendamientos de hasta 31 días. La modificación de la Ley 6/2025 de uso turístico de viviendas presume finalidad turística en toda cesión de vivienda residencial por periodo continuo igual o inferior a 31 días. La parte arrendadora debe requerir a la arrendataria la motivación del alojamiento provisional y hacerla constar en el contrato; si no lo hace, el contrato se considera turístico y la omisión está tipificada como infracción. La medida persigue el fraude del alquiler de temporada y alcanza también a cualquier fórmula de alojamiento residencial de corta duración, incluidos dispositivos de transición.
Ya venía del decreto ley, en cambio, el procedimiento de declaración de zonas de mercado residencial tensionado, vigente desde abril de 2025: iniciativa municipal, información pública de al menos veinte días con toda la documentación a disposición de la ciudadanía, resolución autonómica en seis meses y silencio desestimatorio.
Elementos de seguimiento
Varios parámetros determinantes quedan abiertos: la orden del Registro de Viviendas Asequibles Incentivadas, la del Registro de entidades sociales proveedoras de vivienda, la normativa de requisitos de los alojamientos dotacionales y el decreto de adjudicación de vivienda protegida de promoción pública, todos sin plazo fijado. También la posibilidad de actualizar por orden el umbral de ingresos y el diferencial de renta.
Para medir el efecto sobre el parque asequible no basta con el stock calificado. La combinación de calificación temporal acortada, cómputo en reservas de suelo y sustituibilidad respecto de la vivienda protegida obliga a distinguir dos magnitudes que hasta ahora se agregaban: lo que cuenta administrativamente como protección pública y lo que resulta efectivamente asequible para los hogares con mayor esfuerzo residencial. El indicador relevante es el saldo entre altas y descalificaciones previstas por cohorte de calificación, cruzado con el esfuerzo efectivo en cada ámbito.
