Reales Decretos-leyes: qué cambia en el alquiler y la vivienda asequible

Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba en casos de «extraordinaria y urgente necesidad» (art. 86 de la Constitución) y que el Congreso debe convalidar en treinta días hábiles.

• El Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, entra en vigor el 8 de octubre, salvo las medidas con fecha propia.
• El Real Decreto-ley 28/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, entra en vigor el 15 de noviembre.

Qué ha pasado. El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el BOE publicó el 30 de septiembre y el 1 de octubre. El 2 de octubre, el Congreso votó su convalidación por separado: el primero obtuvo 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo, 166 a favor y 184 en contra. Ambos quedaron derogados ese mismo día (RDL 26/2026 y RDL 27/2026). La derogación no tiene efectos retroactivos y, desde su publicación hasta la entrada en vigor de los nuevos decretos, volvió a aplicarse la regulación anterior. El 5 de octubre, el Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre (Real Decreto 806/2026), y el 6 de octubre aprobó los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, que recuperan el contenido de los anteriores con cambios. Con las Cortes disueltas, su convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.

A lo largo de la noticia, las marcas Novedad señalan qué cambia respecto a los decretos derogados. Las medidas sin marca mantienen el mismo contenido.

Real Decreto-ley 29/2026: rentas, fiscalidad y oferta asequible

Una definición legal de vivienda asequible

El artículo 14 establece que una vivienda es asequible cuando su precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no supera el 30% de la renta mediana de los hogares del municipio en el que se ubica. Los gastos de anejos, como garajes o trasteros, no pueden elevar el precio del alquiler. El concepto aparece, por ejemplo, en las reducciones del gravamen de las SOCIMI.

Dos formas de medir la asequibilidad

El Observatorio mide la asequibilidad, entre otros indicadores, con la tasa de sobrecarga, el indicador de Eurostat que calcula el porcentaje de población que vive en hogares cuyos gastos de vivienda superan el 40% de su renta disponible, descontadas en ambos casos las ayudas a la vivienda. Las dos referencias responden a preguntas distintas:

Si ambas rentas se miden igual, un hogar con ingresos inferiores a tres cuartas partes de la mediana municipal destinaría más del 40% a una vivienda que cumpla exactamente el umbral del 30%. El texto no precisa si la renta mediana es bruta o disponible ni qué estadística municipal se utilizará.

Límites a las subidas del alquiler

• Actualización anual. Con carácter general queda topada por el IRAV, el índice que elabora el INE para actualizar los alquileres, y sin pacto expreso no hay actualización. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta que ya supere el índice de referencia (el valor máximo del sistema estatal de índices de precios del alquiler) no puede subir, y en el resto la subida máxima sin nuevo acuerdo es del 2%.
• Prórroga extraordinaria. Si la prórroga obligatoria de un contrato de vivienda habitual vigente termina antes del 31 de diciembre de 2028, la persona inquilina que lleve ocho meses al corriente de pago puede prorrogarlo hasta dos años en las mismas condiciones. No se aplica si ambas partes firman un contrato con una renta al menos un 5% inferior o si el arrendador acredita que necesita la vivienda para sí o su familia.
• Alquiler temporal. Exige una causa real de desplazamiento y no puede pasar, como regla general, de 12 meses; si se incumple, pasa a ser un contrato de vivienda habitual, con sus límites de renta. Entre contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV.
• Habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo. En las zonas de mercado residencial tensionado (áreas declaradas por la comunidad autónoma en las que se limitan las rentas) se aplican además los topes de la Ley 12/2023.
• Publicidad. Los anuncios de alquiler deben indicar, cuando proceda, el índice de referencia de precios si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable, el código identificativo de la vivienda y si el arrendador es gran tenedor. Novedad: no figuraba en el Real Decreto-ley 26/2026.

Los datos de evolución de las rentas están en la sección de precio del alquiler.

Lo que se paga además de la renta

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos impide repercutir a la persona inquilina el IBI y otros tributos de la vivienda, y refuerza la prohibición de cargarle gastos de gestión inmobiliaria o de formalización. Tampoco puede exigirse un seguro de impago, y la garantía adicional a la fianza se limita a una mensualidad en alquiler temporal y a dos en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).

Fiscalidad ligada al precio

• Inquilinos. Deducción estatal en el IRPF del 10% del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con un máximo de 1.163 euros al año.
• Propietarios. En los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, la reducción del rendimiento neto del alquiler depende de la renta frente al contrato anterior: del 70% al 100% si baja más de un 5%, del 50% si no sube y del 40% al 15% si sube, según cuánto (el 15% cuando la subida supera el 20%). Estos porcentajes solo se aplican a arrendadores que no son grandes tenedores.
• SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria). Gravamen del 25% sobre el beneficio no repartido del alquiler residencial. Se reduce a la mitad si más del 80% de su parque en alquiler es asequible o protegido (60% en 2026 y 70% en 2027), y desaparece si además reinvierten ese beneficio en alquiler asequible en tres años.
• Venta a entes públicos. Hasta 2027 queda exenta la ganancia por vender a entes públicos de vivienda social una vivienda vacía durante dos años, por completo hasta 200.000 euros.
• IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, la vivienda protegida con calificación permanente que vende su promotor tributa al 4%.

Más oferta asequible y protegida de forma permanente

• Avales. Línea de hasta 2.000 millones de euros, a través del ICO, para promotores públicos y privados de alquiler social o asequible (nueva redacción del art. 86 del Real Decreto-ley 8/2023).
• CASA 47. La entidad estatal de vivienda recibe inmuebles del Estado y viviendas de la Seguridad Social. Sus viviendas no pueden venderse por encima del módulo máximo de vivienda protegida de cada comunidad, en esta y en las sucesivas transmisiones.
• TU CASA. Préstamo público sin intereses para comprar la primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad: cubre hasta el 20% del valor, con un máximo de 50.000 euros, y la vivienda no podrá revenderse por encima de su precio de compra actualizado con el IPC. Novedad: el decreto dota la línea con un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros y exige que la vivienda se destine a residencia habitual y que, si se alquila, su renta quede por debajo del índice de referencia.
• Fondo de Vivienda de Impacto Social. Fondo del Ministerio de Vivienda para atraer inversión privada a proyectos de vivienda con impacto social, con una dotación inicial de 400 millones de euros. Novedad: el Real Decreto-ley 26/2026 creaba el fondo sin fijar su dotación.
• Proveedores sociales. El Gobierno regulará en seis meses la certificación de proveedores sociales de vivienda, incluidas las cooperativas, con referencia a las housing associations (entidades sin ánimo de lucro que gestionan vivienda asequible en otros países europeos).

Estas medidas se suman a las del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030; la situación del parque protegido puede consultarse en la sección de parque de vivienda social.

Desahucios, vivienda vacía y otras medidas

• Desahucios. Cuando un hogar vulnerable no puede pagar el alquiler, la administración dispone de dos meses para ofrecerle alternativa o pagar la deuda y las costas procesales; si no lo hace, asume la posición de deudora y no hay desalojo. El decreto también suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional en determinados supuestos (desahucios).Además, se prevé una compensación para la parte arrendadora (personas físicas o entidades de alquiler asequible o social) cuando se suspenda el desahucio en los supuestos establecidos. Esta podrá cubrir, como máximo, las rentas no percibidas, los suministros impagados y las costas procesales.

  Novedad: las costas procesales se añaden tanto al pago de la deuda por la administración como a la compensación, y la administración debe intereses si se retrasa en ese pago. Además, el pago de la deuda por la administración se limita ahora a los desahucios por impago; el Real Decreto-ley 26/2026 lo extendía a otros supuestos.

• Vivienda vacía y turística. Los ayuntamientos pueden aplicar recargos en el IBI a la vivienda vacía y, en zonas tensionadas, de hasta el 150% a la de uso turístico cuando el titular tenga cuatro o más. Desde diciembre, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributan al 10% de IVA.
• Compras por debajo del valor de mercado. Hasta el 31 de diciembre de 2030 tienen limitada la compra de viviendas por menos del 70% de su valor de mercado:
  • las entidades dedicadas a comprar viviendas o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a su valor;
  • las personas jurídicas que son grandes tenedoras.

  El valor lo acredita una tasadora independiente. Se exceptúan, entre otros, los destinos a vivienda asequible o social hasta 2030. La excepción para las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas, también en ejecuciones judiciales, no se aplicará hasta que el Consejo de Ministros apruebe ese código. Si una de esas entidades adquiere así la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, el desalojo queda suspendido hasta 2030.

  Novedad: el Real Decreto-ley 26/2026 fijaba el límite hasta 2028, solo para entidades cuyo objeto social incluyera la compra de inmuebles y sobre el valor de tasación, y dejaba fuera todas las adquisiciones en ejecuciones judiciales.

Calendario de aplicación del Real Decreto-ley 29/2026

Novedad: las medidas que con el Real Decreto-ley 26/2026 se aplicaban desde el 1 de octubre lo hacen ahora desde el 8 de octubre.

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE núm. 249, 07/10/2026).

Real Decreto-ley 28/2026: renovación de los contratos de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece para el alquiler de vivienda habitual un plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si ninguna parte manifiesta la no renovación, el contrato se prorroga después año a año hasta un máximo de tres años más. Al terminar ese periodo, el contrato se extingue o pasa a la tácita reconducción: una renovación mes a mes o año a año según el Código Civil, que cualquiera de las partes puede cortar con un preaviso breve.

El Real Decreto-ley 28/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se aprobó el 6 de octubre a propuesta de los ministerios de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030; de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, y de Vivienda y Agenda Urbana. Recupera, con cambios, el contenido del Real Decreto-ley 27/2026. Tiene un único artículo, que modifica la prórroga de los contratos del artículo 10 de la LAU, la llamada renovación automática, y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 lo proponía solo el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y entraba en vigor al día siguiente de su publicación.

De la prórroga de tres años a los ciclos de cinco

La norma no modifica el plazo mínimo. Cambia lo que ocurre después: el contrato se prorroga obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, tantas veces como llegue el vencimiento sin que ninguna de las partes comunique su voluntad de no renovar.

Si, tras el aviso de no renovación, las partes acuerdan finalmente una prórroga, esta no puede ser inferior a cinco o siete años. Además, en cualquier acuerdo de prórroga son nulas las cláusulas que modifiquen el contrato original en perjuicio de la persona inquilina.

Una indemnización por no renovar

El arrendador que comunique en plazo que no renovará debe indemnizar a la persona inquilina con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año de residencia. Ambas se calculan con el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler (la herramienta pública que estima rentas por zona y tipo de vivienda) asigna a esa vivienda. Si el sistema no ofrece un valor para la vivienda, se toma la renta vigente del contrato. Se paga al entregar la vivienda; si esta se vende, la asume el comprador. Los datos de rentas de mercado están en la sección de precio del alquiler del Observatorio.

Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 fijaba un mínimo de doce mensualidades de la renta de una vivienda similar, calculada «siempre que ello sea posible» con el sistema estatal, sin precisar qué valor del rango usar ni qué hacer cuando no hubiera dato.

Cuándo no hay indemnización

La indemnización no procede en cinco supuestos, que el arrendador debe detallar por escrito en el preaviso:

• Necesidad del arrendador. Un arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si no se ocupa en los tres meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, debe indemnizar.
• Vivienda no habitada. La persona inquilina no ha habitado la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores al aviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo en ella su cónyuge o sus hijos dependientes.
• Otra vivienda disponible. La persona inquilina dispone en el mismo municipio, en propiedad o con un derecho de uso, de otra vivienda adecuada que puede ocupar.
• Nuevo contrato. Las partes firman un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
• Oferta rechazada. La persona inquilina rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos cinco o siete años, con una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la LAU (la renta anterior actualizada y, en supuestos tasados, hasta un 10% más), también fuera de las zonas tensionadas.

Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 incluía un sexto supuesto, cuando concurriera otra circunstancia justificada y el arrendador tuviera vulnerabilidad acreditada, que desaparece.

Tampoco hay indemnización cuando la persona inquilina reúne los requisitos para una prórroga legal que el arrendador está obligado a aceptar y no la solicita. Si la solicita, la indemnización se aplaza al final de esa prórroga y se paga entonces, salvo que concurra alguno de los cinco supuestos. Por ejemplo, en una zona tensionada, la persona inquilina que recibe un aviso de no renovación puede pedir una prórroga de hasta tres años: si no la pide y deja la vivienda, no hay indemnización; si la pide, sigue en la vivienda y cobra la indemnización al terminar la prórroga.

Novedad: con el Real Decreto-ley 27/2026, si la persona inquilina reunía esos requisitos no había indemnización, la pidiera o no.

Las prórrogas extraordinarias se mantienen

Se conservan, con nueva numeración, las dos prórrogas extraordinarias que ya recogía el artículo 10:

• Vulnerabilidad (art. 10.5). Hasta un año para hogares con vulnerabilidad acreditada por servicios sociales, obligatoria si el arrendador es gran tenedor.
• Zonas tensionadas (art. 10.6). Hasta tres años, que el arrendador debe aceptar salvo excepciones.

Ambas se aplican cuando el contrato fuera a terminar porque el arrendador ha comunicado que no renueva. No se acumulan con otras prórrogas extraordinarias: si concurren varias, la persona inquilina elige la más favorable, salvo la de zona tensionada, que se aplica con preferencia. Al terminar la prórroga extraordinaria, el contrato se extingue sin necesidad de un nuevo aviso, salvo acuerdo o nuevo contrato, y en ese momento se paga la indemnización si procede. Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 no regulaba qué ocurría al terminar estas prórrogas.

Relación con la prórroga del RDL 29/2026. La prórroga de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplica cuando el contrato ya se prorroga por el nuevo artículo 10.1. Si se aplica tras un aviso de no renovación, el contrato termina con ella, salvo acuerdo o nuevo contrato.

Qué ocurre con los contratos en vigor

El nuevo régimen se aplica a los contratos vigentes, incluidos los anteriores a la Ley 12/2023, en los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, el 15 de noviembre. Su disposición transitoria fija estas reglas:

• Avisos ya enviados. Las comunicaciones de no renovación enviadas antes del 7 de octubre, fecha de publicación del decreto, mantienen su eficacia y no generan indemnización, aunque después se aplique una prórroga extraordinaria. Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 solo recogía esta regla para los contratos en tácita reconducción y tomaba como referencia su entrada en vigor, no su publicación.
• Vencimientos próximos. Si faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con cuatro meses de antelación.
• Contratos en prórroga anual. Completan esa prórroga con la regulación anterior y, al terminar, pasan al nuevo régimen.
• Contratos en tácita reconducción. Entran en el nuevo régimen desde el primer vencimiento del periodo de reconducción posterior a la entrada en vigor:
  • para calcular el plazo mínimo se cuenta todo el tiempo desde el contrato original;
  • los avisos para poner fin a la reconducción enviados antes del 7 de octubre mantienen su eficacia y no generan indemnización.

  Novedad: el Real Decreto-ley 27/2026 retrasaba este paso hasta cuatro meses después de su entrada en vigor y permitía avisar con cuatro meses de antelación.

¿Qué impacto se espera que tenga?

• El 16,7% de los hogares vive de alquiler. Unos 632.000 contratos firmados en 2021 agotan su plazo mínimo en 2026 y otros 405.000 de 2022 lo agotan en 2027: cerca de 2,6 millones de personas. Es una estimación del Ministerio, recogida en la memoria del Real Decreto-ley 27/2026, con el Panel de Hogares (INE, AEAT e IEF), que no recoge personas jurídicas, territorios forales ni contratos no declarados.
• El alquiler de mercado es el régimen donde el coste de la vivienda más empuja a la pobreza. En el umbral de pobreza estándar (AROP 60%), 24 puntos porcentuales adicionales de personas inquilinas caen en pobreza efectiva tras pagar la vivienda; en el umbral severo, 18 puntos. El análisis completo en la sección de dificultades económicas.
• Contratos nuevos y vigentes. Según el INE, en 2024 las rentas de los contratos nuevos subieron un 8,8% y las de los vigentes un 2,8%. Según el Banco de España, la prima de los contratos nuevos sobre la renta media pasó del 6,2% en 2020 al 16,5% en 2024.

¿Qué pasa ahora?

• Convalidación. Con las Cortes disueltas y elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, la convalidación de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, en los treinta días hábiles siguientes a su publicación. El que no se convalide quedará derogado.
• Calendario del RDL 28/2026. Entra en vigor el 15 de noviembre. Según el cómputo habitual del Congreso, el plazo de convalidación vence antes, por lo que solo llegará a aplicarse si se convalida. Toma la fecha de publicación (7 de octubre) como referencia para los avisos de no renovación.
• Desarrollo pendiente. TU CASA y el Código de Buenas Prácticas del artículo 1 requieren sendos acuerdos del Consejo de Ministros; la figura de proveedor social, un reglamento; y los recargos del IBI, ordenanzas municipales.