Dificultades económicas
¿A QUIÉN LE CUESTA MÁS PAGAR LA VIVIENDA?
Cada vez existen más personas que sufren problemas de pago o alto coste de la vivienda, pero ¿a quién le cuesta más pagar la vivienda?
A partir de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida 2025 (ECV, INE), analizamos qué está ocurriendo dentro de las grandes cifras: quién paga más en proporción a sus ingresos, cómo lo vive, y qué grupos concentran la mayor vulnerabilidad. El régimen de tenencia —si se alquila a precio de mercado, con hipoteca, o en propiedad plena— es el eje vertebrador del análisis.
Los resultados pueden diferir ligeramente de las cifras de tablas agregadas mostradas en otras páginas del Observatorio o mostrar alguna disparidad en los decimales con los datos del INE.
El problema en perspectiva: todos los hogares
Sobrecarga total y por régimen de tenencia
| Indicador | Hogares | Personas |
|---|---|---|
| Sobrecarga >30% (HCB) | 15% | 12% |
| Sobrecarga >40% (HCB severa) | 9,5% | 7,2% |
| Esfuerzo medio | 20,1% | 17,4% |
| Coste medio de vivienda | 398 €/mes | — |
En España, el 15% de los hogares destina más del 30% de sus ingresos al coste total de su vivienda. Casi uno de cada diez está en sobrecarga severa (>40%). Esto incluye la renta, suministros, intereses, seguros, etc. de acuerdo a la metodología Eurostat. Pero esos promedios nacionales esconden una distribución radicalmente desigual según cómo se accede a la vivienda.
El alquiler de mercado, que representa solo uno de cada seis hogares, es el régimen donde la sobrecarga es la norma: más de la mitad de los hogares inquilinos supera el umbral del 30% y más de un tercio el del 40%. En el otro extremo, casi la mitad de los hogares españoles tiene la vivienda en propiedad sin cargas pendientes, y entre ellos apenas el 4,6% está en sobrecarga.
Pobreza tras coste de vivienda
Pagar la vivienda empuja a la pobreza. La afirmación cotidiana puede medirse con precisión: en España, el coste de la vivienda añade 9 puntos porcentuales a la tasa de pobreza relativa nacional. En términos absolutos, son aproximadamente 4,5 millones de personas a las que el coste residencial les resta capacidad económica suficiente como para situarles por debajo del umbral de pobreza relativa.
El efecto se concentra en los regímenes con desembolso mensual activo. En alquiler de mercado, el coste de la vivienda añade 24 puntos a la tasa de pobreza; en hipoteca, 7 puntos. Entre los propietarios sin cargas, el efecto es solo de 5 puntos. Y la situación más extrema: 3,1 millones de personas caen bajo el umbral de pobreza severa por efecto del coste residencial — situaciones donde la renta después de pagar la vivienda es inferior al 40% de la mediana nacional, una zona de carencia material grave.
Sobrecarga por CCAA
A nivel autonómico, Madrid y Cataluña presentan las tasas de sobrecarga total más elevadas, con cerca del 18% de hogares con más del 30% de sus ingresos en vivienda. Navarra, Extremadura y Aragón se sitúan en el extremo opuesto, por debajo del 11%.
La distribución territorial no responde únicamente al nivel de precios: interviene también la estructura del parque residencial de cada comunidad —en particular, qué proporción de hogares accede a la vivienda mediante alquiler de mercado, el régimen donde la presión es más intensa.
Sobrecarga por tipo de hogar
La estructura del hogar es uno de los predictores más potentes de la sobrecarga en vivienda. Los hogares monoparentales presentan tasas más de tres veces superiores a las de las parejas con hijos: uno de cada tres está en sobrecarga, y uno de cada cinco en sobrecarga severa. Los hogares unipersonales siguen el mismo patrón: un ingreso único frente a costes de vivienda que no se reducen proporcionalmente cuando el hogar es de una sola persona.
Cuando la vivienda se vuelve insostenible: Dificultades acumuladas por tipo de hogar.
Los hogares monoparentales acumulan dificultades a un ritmo muy superior al resto. Más de dos de cada tres tienen al menos una dificultad material relevante relacionada con la vivienda o los gastos básicos; más de uno de cada cuatro acumula tres o más de forma simultánea. La incapacidad para calentar el hogar —un indicador que combina economía y salud— afecta al 23,8% de las familias monoparentales, frente al 12,9% de las parejas con hijos. Más de la mitad no puede afrontar gastos imprevistos. La estructura de ingreso único y la menor capacidad de negociación en el mercado inmobiliario explican parte de esta brecha; la ausencia de ayudas específicas al alquiler para estos hogares, otra parte.
- La sobrecarga en vivienda afecta al 15% de todos los hogares españoles, pero su distribución entre regímenes de tenencia es profundamente desigual.
- El régimen de tenencia no es solo una categoría administrativa: es el principal predictor de si un hogar está o no en situación de sobrecarga.
- Casi la mitad de los hogares españoles tiene la vivienda en propiedad sin cargas.
Es el régimen dominante y el de menor presión económica (sobrecarga \>30%: 4,6%). - El alquiler de mercado representa solo el 16,7% de los hogares, pero más de la mitad está en sobrecarga (53,5%) y más de un tercio en sobrecarga severa (35,3%).
- La distancia entre el régimen con mayor sobrecarga (alquiler de mercado: 53,5%) y el de menor (propiedad sin hipoteca: 4,6%) es de 49 puntos porcentuales.
- Hay aproximadamente 4,5 millones de personas a las que el coste residencial las sitúa por debajo del umbral de pobreza relativa.
- El alquiler de mercado es el régimen donde el coste de la vivienda más empuja a la zona de pobreza. En el umbral estándar, 24 puntos porcentuales adicionales de personas inquilinas caen en pobreza efectiva por culpa de pagar la vivienda; en el umbral severo, 18 puntos.
- La hipoteca, aunque parte de tasas mucho más bajas de pobreza, también arrastra a una proporción significativa: 7 puntos en el umbral estándar.
El EsFUERZO ECONÓMICO OBJETIVO
ESFUERZO en alquiler por CCAA
Más de uno de cada tres hogares que alquila a precio de mercado en España destina más del 30% de sus ingresos sólo al pago del alquiler. En Madrid, Cantabria y Andalucía esa proporción supera el 41%.
Esfuerzo en alquiler E HIPOTECA por quintil de renta
El alquiler tiene un peso muy distinto para cada hogar. El alquiler en España no se ajusta linealmente a la renta del hogar: el alquiler medio del Q1 (543 €/mes) es solo un 41% inferior al del Q5 (920 €/mes), pero la renta media del Q5 es más de cuatro veces la del Q1. Esa asimetría se traduce en esfuerzos relativos muy distintos: 59% de la renta en el Q1 frente al 19% en el Q5.
La concentración de la sobrecarga sigue patrones similares en hipoteca, pero con magnitudes algo menores en el Q1 (51% vs 66% en alquiler). La diferencia se explica en parte porque acceder a una hipoteca exige una capacidad patrimonial inicial que ya selecciona hogares con mayor estabilidad económica relativa. La distribución del problema no es exclusivamente económica: es también de acceso al mercado.
La hipoteca también es vivienda en tensión
La hipoteca no es un territorio sin problema: en el quintil más pobre, la mitad de los hogares hipotecados destina más del 30 % de su renta a la cuota, y uno de cada tres supera el 40 %. La cuota completa (amortización más intereses) pesa en estos hogares casi tanto como un alquiler.
La hipoteca es la forma de tenencia mayoritaria entre los hogares con renta media (Q3, Q4) y opera como un mecanismo eficaz de acceso a la propiedad para quienes pueden afrontar el ahorro inicial. En los hogares con menor capacidad económica, sin embargo, la cuota se acerca al límite de lo soportable: 35% del Q1 hipotecado en sobrecarga severa, frente al 52% del Q1 inquilino en la misma situación. Las políticas de vivienda que tratan ambos regímenes con instrumentos muy diferenciados pueden estar infravalorando esta zona de solapamiento.
Composición por quintil según régimen de tenencia
¿Quiénes son los inquilinos del mercado libre en España? Un 29% de los hogares pertenece al quintil de renta más bajo y apenas un 12% al más alto. La distribución es prácticamente la inversa entre quienes tienen hipoteca: el 25% está en el quintil superior y solo el 12% en el inferior. El alquiler de mercado es, en términos de composición social, la forma de tenencia de los hogares con menos recursos —no una opción de conveniencia elegida libremente.
- Prácticamente en todas las comunidades autónomas el alquiler supone más del un tercio de los ingresos.
NOTA METODOLÓGICA
Los análisis de esta subsección se basan en los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida 2025 publicados por el INE (trabajo de campo en 2025; las rentas corresponden al año 2024). Se han utilizado los cuatro ficheros del módulo de hogar y persona (Td, Tr, Th, Tp), con los pesos muestrales oficiales (DB090 para hogares, RB050 para personas). Los resultados reproducen las cifras oficiales del INE para la ECV 2025 (tasa de riesgo de pobreza del 19,5 % y tasa AROPE del 25,7 %, con diferencias inferiores a una décima) y la tasa de sobrecarga de Eurostat para España (7,2 % de las personas).
Se utilizan tres métricas, calculadas con los mismos microdatos y pesos, que responden a preguntas distintas y producen valores distintos para el mismo grupo:
(1) Sobrecarga residencial (housing cost overburden rate, indicador Eurostat ilc_lvho07a): coste total de la vivienda —alquiler o intereses de la hipoteca, suministros, comunidad, impuestos y seguros— descontadas las ayudas a la vivienda, dividido entre la renta neta del hogar también descontadas esas ayudas. Siguiendo el criterio de Eurostat, los hogares con renta neta de ayudas igual o inferior a cero cuentan como sobrecargados; los hogares sin dato de coste quedan excluidos. Se ofrece en hogares y en personas; la cifra de personas es la comparable con Eurostat. Se emplea en las comparativas entre regímenes de tenencia, comunidades autónomas y tipos de hogar.
(2) Esfuerzo de pago: el pago del alquiler o la cuota hipotecaria completa (amortización e intereses) dividido entre la renta neta del hogar. No es un indicador Eurostat: a diferencia de la sobrecarga residencial, incluye la amortización del capital y no descuenta las ayudas. Se emplea en el análisis desagregado de la sección de Esfuerzo económico objetivo.
(3) Pobreza tras coste de vivienda (AHC), indicador Eurostat ilc_li45: el umbral de pobreza (60 % de la mediana de la renta equivalente) se calcula antes de descontar el coste de la vivienda y se mantiene fijo al evaluar la renta una vez descontado. El dato que se destaca es la diferencia, en puntos porcentuales, entre la tasa de pobreza antes y después del coste de la vivienda.
El umbral del 30 % corresponde al establecido en el artículo 18.3.a de la Ley 12/2023 para la declaración de zona de mercado residencial tensionado. El umbral del 40 % es el utilizado en las estadísticas europeas de exclusión residencial.
Los quintiles de renta equivalente (escala OCDE modificada) se definen sobre la población, de modo que cada quintil agrupa al 20 % de las personas. Los retrasos en el pago de la vivienda se refieren a los últimos doce meses e incluyen las respuestas «una vez» y «dos o más veces»; se calculan solo sobre los hogares que pagan alquiler o hipoteca.
Las tasas de esfuerzo se han truncado a un máximo del 200 % para el cálculo de medias (18 hogares inquilinos con renta igual o inferior a cero producían valores extremos). Los porcentajes de sobrecarga no se truncan. La muestra de hogares en alquiler de mercado es de n = 3.642, representativos de aproximadamente 3,2 millones de hogares. La muestra para Ceuta y Melilla es muy pequeña (menos de 50 hogares) y sus datos deben tomarse con cautela.